Berikut beberapa hal penting yang harus dilakukan ketika hendak mengurus Hak Guna Bangunan (HGB), Apa itu hak guna bangunan?
1. Pengertian Hak Guna Bangunan?
Hak Guna Bangunan adalah kewenangan yang diberikan oleh pemerintah atau suatu hak yang didapatkan untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun atas permintaan pemegang hak mengikat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya dan dapat diperpanjang sampai dengan jangka waktu maksimum 20 tahun.
Ini artinya, pemegang sertifikat tersebut hanya diberikan kuasa untuk memberdayakan lahan baik untuk mendirikan bangunan ataupun keperluan lain dalam jangka waktu tertentu. Jadi, pemilik properti dengan status Hak Guna Bangunan hanya memiliki bangunannya saja, sedangkan tanahnya masih dimiliki oleh negara.
Biasanya, developer atau pengembang menggunakan lahan berstatus HGB untuk membesut unit perumahan dan apartemen. Tujuan lain adalah ketika kamu berencana untuk memiliki properti dengan penggunaan yang hanya sementara. Jadi yang perlu diingat adalah bahwa kamu memiliki Hak Guna Bangunan (HGB), bukan Hak Milik atas tanah atau properti yang kamu tempati.
2. Perbedaan Antara Hak Guna Bangunan dan Hak Milik
Terdapat perbedaan yang besar antara Hak Guna Bangunan dan Hak milik yang perlu kamu dimengerti. Hak Milik dapat diwariskan dan tidak memiliki batasan waktu kepemilikan, sedangkan Hak Guna Bangunan memiliki batasan waktu dan diperkenankan untuk diperpanjang masa penggunaannya.
Sertifikat Hak Milik pun bisa digunakan sebagai jaminan kepada lembaga keuangan jika kamu ingin mengajukan kredit. Berbeda dengan jika kamu hanya memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan.
Oleh karena itu, jika ingin menetap di bangunan dan tanah dalam jangka waktu lama atau berencana untuk investasi jangka panjang, sebaiknya membeli properti dengan status Sertifikat Hak Milik.
3. Keuntungan dan Kerugian Memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan bila dilihat sekilas mirip dengan sistem sewa-menyewa. Dalam sistem sewa-menyewa, tentu terdapat keuntungan dan kerugian yang akan didapatkan oleh seseorang calon pemilik Hak Guna Bangunan.
Keuntungan yang akan didapatkan oleh pemilik Hak Guna Bangunan yang paling mendasar dan paling jelas adalah bahwa tidak dibutuhkannya dana yang besar jika dibandingkan dengan kepemilikan sertifikat hak milik.
Selain itu, jika kamu adalah seorang pengusaha, maka peluang usaha lebih terbuka lebar. Ini dikarenakan properti dengan status Hak Guna Bangunan biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud menempatinya dalam waktu yang lama.
Jadi bila sewaktu-waktu kamu ingin mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut, kamu tidak akan merasa begitu menyesal ke depannya. Keuntungan yang terakhir adalah bahwa sertifikat Hak Guna Bangunan dapat dimiliki oleh non-WNI.
Selain keuntungan, terdapat kerugian yang akan membayangi para calon pemilik Hak Guna Bangunan. Pertama, jangka waktu yang terbatas. Sudah disebutkan di atas bahwa jangka waktu paling panjang untuk kepemilikan Hak Guna Bangunan adalah 30 tahun dan maksimal perpanjang selama 20 tahun. Lalu yang kedua yaitu tidak bebas. Tidak bebas ini mengikuti persyaratan dan perizinan yang telah disepakati bersama.
4. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan
Pasal 32 PP 40/1996 menentukan bahwa pemegang Hak Guna Bangunan berhak untuk menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya. Terdapat beberapa kewajiban yang harus kamu patuhi terkait Hak Guna Bangunan.
Pertama, membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya. Kedua, menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberian haknya.
Poin kedua ini menjelaskan bahwa kamu tidak bisa serta merta merombak tanah atau properti semaumu di luar persyaratan dan perizinan yang telah disepakati melalui sertifikat Hak Guna Bangunan.
Ketiga, memeliohara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup. Empat menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah Hak Guna Bangunan itu dihapus. Terakhir, menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah dihapus kepada Kepala Kantor Pertahanan.
5. Hak Guna Bangunan Dapat Berpindah Tangan
Jika kamu ingin mengalihkan Hak Guna Bangunanmu, terdapat berbagai cara yaitu dengan jual-beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, atau pewarisan. Terdapat prosedur yang perlu dilakukan sebelum Hak Guna Bangunan dapat beralih.
Peralihan Hak Guna Bangunan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Untuk peralihan Hak Guna Bangunan yang dilakukan melalui jual beli (kecuali lelang), tukar menukar, penyertaan dalam modal dan hibah, peralihan Hak Guna Bangunan tersebut wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sedangkan terhadap peralihan Hak Guna Bangunan yang dilakukan melalui jual beli secara lelang cukup dengan Berita Acara Lelang.
Peralihan Hak Guna Bangunan yang terjadi karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris. Yang perlu diperhatikan adalah bahwa peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik harus mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik.
6. Penyebab Hapusnya Hak Guna Bangunan
Pertama, jangka waktu berakhir atau tidak diperpanjang. Kedua, dihentikan sebelum jangka waktu berakhir oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik karena tidak dipenuhinya syarat-syarat seperti melanggar kewajiban dan kesepakatan atau putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Ketiga, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
Keempat, dicabut untuk kepentingan umum seperti pembangunan infrastruktur dan lain-lain yang dikehendaki pemerintah sesuai dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya. Kelima, ditelantarkan, yang berarti tanah tersebut tidak digunakan sama sekali.
Keenam, tanahnya musnah. Ini bisa berarti terdapat musibah atau peperangan besar yang memporakporandakan tanah tersebut atau kejadian-kejadian lain. Ketujuh, orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak (wajib melepaskan atau mengalihkan haknya paling lama satu tahun).
7. Cara Mendapatkan Hak Guna Bangunan
Saat seseorang mau membuka usaha sendiri, biasanya ia akan mencari tempat, bahkan membangun gedung sendiri di atas tanah pinjaman. Untuk itulah kamu harus memperoleh hak atas tanah tersebut. Berhubung perusahaan tidak diperkenankan memiliki tanah dengan status Hak Milik, maka kamu dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan.
Jika kamu mengurusnya untuk perseorangan dengan luas tanah tidak lebih dari 3.000 m², atau badan hukum dengan luas tanah maksimal 20.000 m², maka kamu dapat mengurusnya di Kepala Kantor Pertanahan.
Jika luas tanah untuk perseorangan lebih dari 600 m² namun tidak lebih dari 10.000 m², maka kamu harus datang ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (Kanwil BPN). Sedangkan pengurusan di Kepala Badan Pertanahan Nasional hanya diperuntukkan bagi pemohon yang luas tanahnya di atas 10.000 meter persegi.
Tahap-tahap yang harus dilakukan untuk mendapatkan Hak Guna Bangunan yang pertama adalah menyiapkan dokumen-dokumennya. Dokumen ini terdiri dari:
• Formulir permohonan
• Fotokopi KTP
• Fotokopi kartu keluarga
• Fotokopi tanda daftar perusahaan
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum
• Surat izin penunjukkan penggunaan tanah
• Proposal rencana penguasaan tanah
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
• Bukti SSB/BPHTB
• Bukti bayar uang pemasukan pendaftaran
• Bukti SSP/PPh
• Pernyataan tanah tidak dalam persengketaan
• Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
Lalu, buatlah permohonan yang ditujukan kepada pihak berwenang antara Kepala Kantor Pertanahan / Kepala Kanwil BPN / Kepala BPN sambil membawa dokumen-dokumen tadi. Setelah itu, dokumen-dokumen tersebut akan melalui pemeriksaan kelengkapan dan kebenaran data yuridis. Pihak berwenang akan memerintahkan Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah untuk melakukan pengukuran jika Anda belum memiliki surat ukur.
Setelah itu pembuatan risalah pemeriksaan tanah, yaitu tahap di mana Kepala Kantor Pertanahan / Kepala Kanwil BPN / Kepala BPN akan menugaskan Kepala Seksi Hak atas Tanah untuk memeriksa permohonan hak atas tanah yang sudah terdaftar. Selanjutnya, penerbitan surat keputusan di mana Hak Guna Bangunan akan diberikan atau ditolak yang disertai alasannya.
Jika diterima, maka proses selanjutnya kamu wajib membayar uang pemasukan kepada negara. Lalu pembukuan Hak Guna Bangunan, penerbitan sertifikat Hak Guna Bangunan, penandatanganan sertifikat yang akan ditandatangani oleh kepala Kantor Pertanahan, lalu penyerahan sertifikat Hak Guna Bangunan.
